Методы оценки рыночной стоимости объектов ипотеки

Материалы » Ипотечное кредитование: зарубежный опыт и российская практика » Методы оценки рыночной стоимости объектов ипотеки

расходы на управление;

расходы на заключение договоров аренды;

заработная плата обслуживающего персонала;

коммунальные расходы;

расходы на эксплуатацию и ремонт;

расходы на обеспечение безопасности и т.д.

Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстро изнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам относят:

кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;

санитарно-технические устройства и электрооборудование;

механическое оборудование;

пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.

К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстро изнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже объекта.

Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи в погашение ипотечных кредитов.

При составлении реконструированного отчета о доходах не учитываются:

расходы, связанные с бизнесом;

плановый износ и амортизация;

подоходные налоги на владельца;

капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости.

Капитализация будущих доходов

Для капитализации будущих доходов применяются 2 метода:

метод прямой капитализации;

метод капитализации по норме отдачи.

Метод прямой капитализации

переводит величину годового дохода в показатель стоимости недвижимости, при этом стоимость (V) определяется путем деления дохода (I) на коэффициент капитализации (R):

.

При использовании метода прямой капитализации применяется т.н. техника остатка. Суть ее заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна.

Капитализация по норме отдачи

переводит будущие выгоды в настоящую стоимость двумя способами:

методом дисконтирования каждого денежного потока соответствующей нормой отдачи;

методом капитализации дохода общим коэффициентом капитализации, учитывающим характер поступающих доходов, изменение стоимости объекта недвижимости и ожидаемую норму отдачи.

Метод дисконтирования применим к денежным потокам любого вида и является универсальным. Настоящая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью (PV) определяется из выражения:

, где

Ct – денежный поток периода t; it – норма дисконтирования периода t.

Для определения нормы дисконтирования применяются следующие методы:

метод кумулятивного построения;

метод сравнения альтернативных инвестиций;

метод сравнения продаж;

метод мониторинга рыночных данных.

Другие материалы:

Менеджмент организации, учредители, структура управления
Любая организация представляет собой коллектив индивидуумов, объединившихся для совместного достижения целей, каждый из которых не может достигнуть цели самостоятельно. Культура организации будет отражаться в поставленных целях, в определении приоритетных средств их достижения, отражая мотивацию пе ...

Фундаментальный анализ
Фундаментальный анализ изучает движение цен на макроэкономическом уровне. Он может способствовать определению главного рыночного тренда, однако для определения конкретного момента совершения сделки фундаментального анализа зачастую бывает недостаточно. В этой области применяется технический анализ. ...

Виды лизинговых операций ЗАО КБ «Приватбанк»
Объектом анализа в данной дипломной работе выступает ЗАО КБ «ПриватБанк». Коммерческий банк «ПриватБанк» был основан в 1992 году. На сегодняшний день ЗАО КБ «ПриватБанк» является одним из наиболее динамично развивающихся банков Украины и занимает лидирующие позиции банковского рейтинга страны. Объе ...