расходы на управление;
расходы на заключение договоров аренды;
заработная плата обслуживающего персонала;
коммунальные расходы;
расходы на эксплуатацию и ремонт;
расходы на обеспечение безопасности и т.д.
Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстро изнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам относят:
кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;
санитарно-технические устройства и электрооборудование;
механическое оборудование;
пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.
К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.
Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстро изнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже объекта.
Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи в погашение ипотечных кредитов.
При составлении реконструированного отчета о доходах не учитываются:
расходы, связанные с бизнесом;
плановый износ и амортизация;
подоходные налоги на владельца;
капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости.
Капитализация будущих доходов
Для капитализации будущих доходов применяются 2 метода:
метод прямой капитализации;
метод капитализации по норме отдачи.
Метод прямой капитализации
переводит величину годового дохода в показатель стоимости недвижимости, при этом стоимость (V) определяется путем деления дохода (I) на коэффициент капитализации (R):
.
При использовании метода прямой капитализации применяется т.н. техника остатка. Суть ее заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна.
Капитализация по норме отдачи
переводит будущие выгоды в настоящую стоимость двумя способами:
методом дисконтирования каждого денежного потока соответствующей нормой отдачи;
методом капитализации дохода общим коэффициентом капитализации, учитывающим характер поступающих доходов, изменение стоимости объекта недвижимости и ожидаемую норму отдачи.
Метод дисконтирования применим к денежным потокам любого вида и является универсальным. Настоящая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью (PV) определяется из выражения:
, где
Ct – денежный поток периода t; it – норма дисконтирования периода t.
Для определения нормы дисконтирования применяются следующие методы:
метод кумулятивного построения;
метод сравнения альтернативных инвестиций;
метод сравнения продаж;
метод мониторинга рыночных данных.
Другие материалы:
Управление активами ОАО «Банк Каспийский»
Банковский портфель активов и пассивов - это единое целое, применяемое для достижения высокой прибыли и приемлемого уровня риска. Совместное управление активами и пассивами дает банку инструмент для защиты депозитов и займов от воздействия колебаний циклов деловой активности и сезонных колебаний, а ...
Анализ и структура кредитного портфеля
Определение места банка на рынке позволяет сделать лишь предварительные выводы о кредитных предпочтениях банка. Для более подробной оценки необходимо провести анализ динамики кредитного портфеля за исследуемый период 2006-2008 гг., используя таблицу 2[7]. Таблица 2 Анализа динамики кредитного портф ...
Сущность и значение операций на открытом рынке
Операции на открытом рынке - операции ЦБ по куплепродаже ценных бумаг в банковской системе. Операции на открытом рынке способствуют регулированию банковской ликвидности, процентных ставок, курса ценных бумаг, а также денежной массы в обращении. При покупке центральным банком ценных бумаг у коммерче ...