Методы оценки рыночной стоимости объектов ипотеки

Материалы » Ипотечное кредитование: зарубежный опыт и российская практика » Методы оценки рыночной стоимости объектов ипотеки

расходы на управление;

расходы на заключение договоров аренды;

заработная плата обслуживающего персонала;

коммунальные расходы;

расходы на эксплуатацию и ремонт;

расходы на обеспечение безопасности и т.д.

Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстро изнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам относят:

кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;

санитарно-технические устройства и электрооборудование;

механическое оборудование;

пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.

К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстро изнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже объекта.

Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи в погашение ипотечных кредитов.

При составлении реконструированного отчета о доходах не учитываются:

расходы, связанные с бизнесом;

плановый износ и амортизация;

подоходные налоги на владельца;

капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости.

Капитализация будущих доходов

Для капитализации будущих доходов применяются 2 метода:

метод прямой капитализации;

метод капитализации по норме отдачи.

Метод прямой капитализации

переводит величину годового дохода в показатель стоимости недвижимости, при этом стоимость (V) определяется путем деления дохода (I) на коэффициент капитализации (R):

.

При использовании метода прямой капитализации применяется т.н. техника остатка. Суть ее заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна.

Капитализация по норме отдачи

переводит будущие выгоды в настоящую стоимость двумя способами:

методом дисконтирования каждого денежного потока соответствующей нормой отдачи;

методом капитализации дохода общим коэффициентом капитализации, учитывающим характер поступающих доходов, изменение стоимости объекта недвижимости и ожидаемую норму отдачи.

Метод дисконтирования применим к денежным потокам любого вида и является универсальным. Настоящая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью (PV) определяется из выражения:

, где

Ct – денежный поток периода t; it – норма дисконтирования периода t.

Для определения нормы дисконтирования применяются следующие методы:

метод кумулятивного построения;

метод сравнения альтернативных инвестиций;

метод сравнения продаж;

метод мониторинга рыночных данных.

Другие материалы:

Задачи аудита страховых резервов и методика аудита
Определение правильности формирования страховых резервов при проведении аудита страховой компании — процедура достаточно трудоемкая и очень важная, так как страховые резервы отражают неисполненные страховые обязательства компании по договорам страхования по состоянию на дату составления отчета. Пон ...

Торги на Электронной бирже Насдак
NASDAQ является самой крупной электронной фондовой биржей. Ни на какой другой американской бирже не заключается такое количество сделок. Всего на ней представлены акции около 3300 международных и национальных компаний. На NASDAQ котируется около 54 % акций, которые торгуются в США. Охвачены такие с ...

Оборот закладных как способ контроля обязательств при ипотечном кредитовании
Как уже отмечалось выше, одной из проблем ипотечного кредитования является отсутствие у банков долгосрочных ресурсов. Одним из наиболее целесообразных способов привлечения средств банком является выпуск закладных. Правоотношения по закладной регулируются нормами главы 3 Закона «Об ипотеке (залоге н ...