Методы оценки рыночной стоимости объектов ипотеки

Материалы » Ипотечное кредитование: зарубежный опыт и российская практика » Методы оценки рыночной стоимости объектов ипотеки

расходы на управление;

расходы на заключение договоров аренды;

заработная плата обслуживающего персонала;

коммунальные расходы;

расходы на эксплуатацию и ремонт;

расходы на обеспечение безопасности и т.д.

Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстро изнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам относят:

кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;

санитарно-технические устройства и электрооборудование;

механическое оборудование;

пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.

К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстро изнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже объекта.

Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи в погашение ипотечных кредитов.

При составлении реконструированного отчета о доходах не учитываются:

расходы, связанные с бизнесом;

плановый износ и амортизация;

подоходные налоги на владельца;

капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости.

Капитализация будущих доходов

Для капитализации будущих доходов применяются 2 метода:

метод прямой капитализации;

метод капитализации по норме отдачи.

Метод прямой капитализации

переводит величину годового дохода в показатель стоимости недвижимости, при этом стоимость (V) определяется путем деления дохода (I) на коэффициент капитализации (R):

.

При использовании метода прямой капитализации применяется т.н. техника остатка. Суть ее заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна.

Капитализация по норме отдачи

переводит будущие выгоды в настоящую стоимость двумя способами:

методом дисконтирования каждого денежного потока соответствующей нормой отдачи;

методом капитализации дохода общим коэффициентом капитализации, учитывающим характер поступающих доходов, изменение стоимости объекта недвижимости и ожидаемую норму отдачи.

Метод дисконтирования применим к денежным потокам любого вида и является универсальным. Настоящая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью (PV) определяется из выражения:

, где

Ct – денежный поток периода t; it – норма дисконтирования периода t.

Для определения нормы дисконтирования применяются следующие методы:

метод кумулятивного построения;

метод сравнения альтернативных инвестиций;

метод сравнения продаж;

метод мониторинга рыночных данных.

Другие материалы:

Компетенция федеральных органов по надзору за страховой деятельностью
Поскольку в соответствии со ст. 30 Закона о страховании над­зор за страховой деятельностью на территории РФ осуществляет­ся федеральным органам по надзору за страховой деятельностью и его территориальными органами, то к компетенции этих орга­нов относятся: · дача предписаний; · ограничение действия ...

Организационно-правовые формы
1) хозяйственными товариществами, в том числе- полными;- на вере;2) обществами, в том числе- с ограниченной ответственностью,- с дополнительной ответственностью,- акционерными (открытыми или закрытыми);3) производственными кооперативами;4) государственными и муниципальными предприятиями, в том числ ...

Общая характеристика банка ООО КБ «Наратбанк»
Коммерческий банк «Наратбанк» зарегистрирован 10 июня 1992 года с уставным капиталом в 15 миллионов рублей, лицензия ЦБ выдана 9 декабря 1992 года. В феврале 1995 года банк получил валютную лицензию. Сегодня КБ «Наратбанк» - один из наиболее динамично развивающихся, финансово устойчивых банков Сара ...