Методы оценки рыночной стоимости объектов ипотеки

Материалы » Ипотечное кредитование: зарубежный опыт и российская практика » Методы оценки рыночной стоимости объектов ипотеки

Таблица 4

Финансовые потоки по объекту недвижимости

Потенциальный валовый доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100-процентной занятости площадей без учета всех потерь и расходов. Он включает в себя следующие составляющие.

1. Плановая аренда

– часть потенциального валового дохода, которая выплачивается по условиям арендного договора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Они могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам (возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т. д.).

2. Скользящий доход

– сумма, образующаяся за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендатором тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.

3. Рыночная аренда

– часть потенциального валового дохода, относящаяся к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

4. Прочие доходы

– доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату (доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т. д.).

Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка.

Действительный валовый доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.

Операционные расходы – это периодические расходы на обеспечение нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из 3 групп:

постоянные расходы;

переменные расходы;

расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от уровня использования объекта недвижимости (для многоквартирного дома – относительный уровень занятых квартир). Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта.

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

Другие материалы:

Перспективы развития платежной системы и безналичных расчетов в Республике Беларусь
С целью повышения эффективности, надежности и безопасности функционирования национальной платежной системы, для своевременного и качественного осуществления расчетов Национальному банку РБ необходимо продолжать работу по совершенствованию нормативно-правовой базы платежной системы. Представляется, ...

Проблемы и перспективы развития кредитного рынка в России
Когда наступил кризис ликвидности, и у банков не стало хватать наличности, правительство выделило крупные суммы на поддержание банков в кризис. Однако, было решено, что наличность будет распределяться через 3 банка: Сбербанк, Газпромбанк и ВТБ, параллельно этим банкам оказывалась финансовая поддерж ...

Факультативное перестрахование
Данный метод наз-ют также необязательным перестрах-ем. Это значит, что цедент не имеет никаких предварительных договорных обязательств перед другими Страхов-ми по перестрахованию рисков, т.е. для каждой сделки он волен привлекать разных перестр-ков. Перестр-щики также вольны в своих решениях о всту ...