Таблица 4
Финансовые потоки по объекту недвижимости
Потенциальный валовый доход | ||
Плановая аренда |
ХХХХ | |
Скользящий доход |
ХХХХ | |
Рыночная аренда |
ХХХХ | |
Прочие доходы |
ХХХХ | |
Итого потенциальный валовый доход |
ххххх | |
Недогрузка и потери при сборе арендной платы |
-ХХХХ | |
Действительный валовый доход |
ххххх | |
Операционные расходы | ||
Постоянные |
-ХХХХ | |
Переменные |
-ХХХХ | |
Расходы на замещение |
-ХХХХ | |
Итого операционные расходы |
-ХХХХ | |
Чистый операционный доход |
ххххх | |
Обслуживание долга |
-ХХХХ | |
Денежный поток до выплаты налогов |
ххххх |
Потенциальный валовый доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100-процентной занятости площадей без учета всех потерь и расходов. Он включает в себя следующие составляющие.
1. Плановая аренда
– часть потенциального валового дохода, которая выплачивается по условиям арендного договора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Они могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам (возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т. д.).
2. Скользящий доход
– сумма, образующаяся за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендатором тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.
3. Рыночная аренда
– часть потенциального валового дохода, относящаяся к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.
4. Прочие доходы
– доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату (доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т. д.).
Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка.
Действительный валовый доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.
Операционные расходы – это периодические расходы на обеспечение нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из 3 групп:
постоянные расходы;
переменные расходы;
расходы на замещение.
К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от уровня использования объекта недвижимости (для многоквартирного дома – относительный уровень занятых квартир). Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта.
К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:
Другие материалы:
Нормативно-правовое регулирование доходов и расходов коммерческой организации
Алгоритм формирования показателей финансовых результатов коммерческих банков определяется принятой системой бухгалтерского учета и используемыми формами официальной финансовой отчетности, устанавливаемыми Центральным банком Российской Федерации. В свою очередь, и система учета в целом, и отчетность ...
Основные фонды
Основные фонды фирмы – та часть производственного капитала, которая многократно участвует в процессе производства и переносит свою стоимость на готовый продукт частями по мере износа. В их состав входят: · стоимость зданий и сооружений; · стоимость рабочих машин и оборудования; · стоимость транспор ...
Брокерские и дилерские операции банков с ценными
бумагами
Банки в качестве финансового брокера на рынке ценных бумаг выполняют посреднические (агентские) функции по купле-продаже ценных бумаг за счет и по поручению клиента. Выступая комиссионером, банки совершают сделки по купле-продаже ценных бумаг от своего имени за счет клиента. В этом случае банк дейс ...