Методы оценки рыночной стоимости объектов ипотеки

Материалы » Ипотечное кредитование: зарубежный опыт и российская практика » Методы оценки рыночной стоимости объектов ипотеки

Страница 2

Таблица 4

Финансовые потоки по объекту недвижимости

Потенциальный валовый доход

Плановая аренда

ХХХХ

Скользящий доход

ХХХХ

Рыночная аренда

ХХХХ

Прочие доходы

ХХХХ

Итого потенциальный валовый доход

ххххх

Недогрузка и потери при сборе арендной платы

-ХХХХ

Действительный валовый доход

ххххх

Операционные расходы

Постоянные

-ХХХХ

Переменные

-ХХХХ

Расходы на замещение

-ХХХХ

Итого операционные расходы

-ХХХХ

Чистый операционный доход

ххххх

Обслуживание долга

-ХХХХ

Денежный поток до выплаты налогов

ххххх

Потенциальный валовый доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100-процентной занятости площадей без учета всех потерь и расходов. Он включает в себя следующие составляющие.

1. Плановая аренда

– часть потенциального валового дохода, которая выплачивается по условиям арендного договора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Они могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам (возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т. д.).

2. Скользящий доход

– сумма, образующаяся за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендатором тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.

3. Рыночная аренда

– часть потенциального валового дохода, относящаяся к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

4. Прочие доходы

– доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату (доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т. д.).

Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка.

Действительный валовый доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.

Операционные расходы – это периодические расходы на обеспечение нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из 3 групп:

постоянные расходы;

переменные расходы;

расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от уровня использования объекта недвижимости (для многоквартирного дома – относительный уровень занятых квартир). Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта.

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

Страницы: 1 2 3

Другие материалы:

Оптимизация долевого соотношения акций в модельных портфелях инвесторов, как возможность повышения спроса на акции «второго эшелона»
С ростом ликвидности российского рынка акций границы между секторами (эшелонами) по ликвидности и капитализации стали менее очевидны. С одной стороны существует много достаточно ликвидных акций небольшой капитализации, с другой стороны есть высоко капитализированные компании, прошедшие IPO, но не о ...

Кредитный процесс в банке "Хоум Кредит"
OOO "Хоум Кредит", один из лидеров в сегменте потребительского кредитования, работает на российском рынке с 1992 года. Банк является частью Home Credit Group, которая с 1997 года осуществляет на восточно-европейском пространстве деятельность по предоставлению потребительских кредитов и, в ...

Оценка кредитной истории заемщика банка – физического лица
Кредитная история заемщика – понятие не новое в кредитовании. Данный метод популярен в кредитовании юридических лиц, мы же рассмотрим эффективность данного метода, применяя его при кредитовании физических лиц. Одно из направлений снижения кредитных рисков лежит в стандартизации требований и математ ...

Навигация

Copyright © 2022 - All Rights Reserved - www.hugebank.ru