Методы оценки рыночной стоимости объектов ипотеки

Материалы » Ипотечное кредитование: зарубежный опыт и российская практика » Методы оценки рыночной стоимости объектов ипотеки

Страница 2

Таблица 4

Финансовые потоки по объекту недвижимости

Потенциальный валовый доход

Плановая аренда

ХХХХ

Скользящий доход

ХХХХ

Рыночная аренда

ХХХХ

Прочие доходы

ХХХХ

Итого потенциальный валовый доход

ххххх

Недогрузка и потери при сборе арендной платы

-ХХХХ

Действительный валовый доход

ххххх

Операционные расходы

Постоянные

-ХХХХ

Переменные

-ХХХХ

Расходы на замещение

-ХХХХ

Итого операционные расходы

-ХХХХ

Чистый операционный доход

ххххх

Обслуживание долга

-ХХХХ

Денежный поток до выплаты налогов

ххххх

Потенциальный валовый доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100-процентной занятости площадей без учета всех потерь и расходов. Он включает в себя следующие составляющие.

1. Плановая аренда

– часть потенциального валового дохода, которая выплачивается по условиям арендного договора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Они могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам (возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т. д.).

2. Скользящий доход

– сумма, образующаяся за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендатором тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.

3. Рыночная аренда

– часть потенциального валового дохода, относящаяся к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

4. Прочие доходы

– доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату (доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т. д.).

Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка.

Действительный валовый доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.

Операционные расходы – это периодические расходы на обеспечение нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из 3 групп:

постоянные расходы;

переменные расходы;

расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от уровня использования объекта недвижимости (для многоквартирного дома – относительный уровень занятых квартир). Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта.

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

Страницы: 1 2 3

Другие материалы:

Сущность коммерческого банка и понятие банковских операций
Коммерческие банки и другие кредитные организации образуют второй, нижний уровень банковской системы. Они осуществляют посредничество в расчетах, кредитовании и инвестировании, но не принимают участия в разработке и реализации денежно-кредитной политики, а ориентируются в своей работе на установлен ...

Нормативно-правовое обеспечение кредитования юридических лиц в России
В правоотношениях кредитной организации с клиентами и друг с другом используются главным образом гражданско-правовые методы правового регулирования. Однако, законодательство предусматривает и некоторые контрольные функции, которые обязаны осуществлять коммерческие банки. Отношения коммерческих банк ...

Банковская система России сегодня и перспективы ее дальнейшего развития
Власть берет курс на повышение роли государственного сектора в экономике _ идет создание крупных государственных концернов, контролирующих базовые отрасли экономики, которые обеспечивают основной приток экспортных финансовых средств ТЭК, производство вооружения, а также перспективные самолетостроен ...

Навигация

Copyright © 2018 - All Rights Reserved - www.hugebank.ru