Таблица 4
Финансовые потоки по объекту недвижимости
Потенциальный валовый доход | ||
Плановая аренда |
ХХХХ | |
Скользящий доход |
ХХХХ | |
Рыночная аренда |
ХХХХ | |
Прочие доходы |
ХХХХ | |
Итого потенциальный валовый доход |
ххххх | |
Недогрузка и потери при сборе арендной платы |
-ХХХХ | |
Действительный валовый доход |
ххххх | |
Операционные расходы | ||
Постоянные |
-ХХХХ | |
Переменные |
-ХХХХ | |
Расходы на замещение |
-ХХХХ | |
Итого операционные расходы |
-ХХХХ | |
Чистый операционный доход |
ххххх | |
Обслуживание долга |
-ХХХХ | |
Денежный поток до выплаты налогов |
ххххх |
Потенциальный валовый доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100-процентной занятости площадей без учета всех потерь и расходов. Он включает в себя следующие составляющие.
1. Плановая аренда
– часть потенциального валового дохода, которая выплачивается по условиям арендного договора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Они могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам (возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т. д.).
2. Скользящий доход
– сумма, образующаяся за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендатором тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.
3. Рыночная аренда
– часть потенциального валового дохода, относящаяся к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.
4. Прочие доходы
– доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату (доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т. д.).
Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка.
Действительный валовый доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.
Операционные расходы – это периодические расходы на обеспечение нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из 3 групп:
постоянные расходы;
переменные расходы;
расходы на замещение.
К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от уровня использования объекта недвижимости (для многоквартирного дома – относительный уровень занятых квартир). Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта.
К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:
Другие материалы:
Характеристика и сущность кредита
В научной и учебной литературе, природа кредита подчас трактуется неоднозначно. Поэтому необходимо для начала выяснить основные моменты, связанные с данным понятием. Кредит в переводе с латинского - слово kreditum означает дом, ссуда, доверие. Кредит обслуживает движение капитала. Благодаря ему сре ...
Сущность, квалификация банковских рисков и методы их оценки
Риск присутствует в любой экономической деятельности, и существует бесчисленное множество его видов, поэтому любая квалификация рисков весьма условна, так как границу между отдельными видами риска можно провести весьма приблизительно. Многие риски взаимосвязаны, и изменения в одном из них вызывают ...
Анализ динамики и структуры баланка коммерческого банка
После анализа бухгалтерского баланса ОАО «АФ Банк» было выявлено следующее: в составе активов баланса наибольший удельный вес занимает чистая ссудная задолженность 77% в 2007г. и 69% в 2008г. Доля вложений банка сократилась на 8%, что составляет 580155 тыс. руб. это является отрицательным фактором ...