По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку:
· Сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей;
· Основная информация о приобретаемой недвижимости;
· Наличие первоначального капитала;
· Сведения о занятости заемщика и поручителей;
· Сведения об активах и обязательствах заемщика и поручителей;
· Сведения об имуществе заемщика.
В зависимости от набранного посредством тест-анкеты количества баллов, заемщики классифицируются на «стабильных» и не «стабильных».
При оформлении заявления на ипотечный кредит определяется технология получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально возможная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик.
На следующем этапе «Оценка вероятности погашения кредита» проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг- процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу.
Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию.
Если принято решение продолжить переговоры, «стабильному» потенциальному заемщику предоставляют список необходимых для кредитования документов.
Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:
· Отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика;
· Отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;
· Отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества;
· Отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества.
Следующий этап- «Принятие решение по кредиту». На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.
Решение по кредиту принимается на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объекте залога.
На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договоры:
1. Договор купли-продажи недвижимости;
2. Кредитный договор;
3. Договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);
4. Договоры страхования.
Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика.
Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в следующем:
· Осуществляется прием платежей;
· Проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;
· Ведется бухгалтерский учет операций;
· Рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;
· Взимаются просроченные платежи;
· Ведется работа с проблемными кредитами;
· Переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;
· Ведется отчетность по выданным кредитам.
«Закрытие кредитной сделки»- заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ.
Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.
Другие материалы:
Анализ лизинговых рисков банка
Поскольку ЗАО КБ «ПриватБанк» является лизингодателем, то ему присущи все риски, характерные для этого субъекта лизинговых отношений. В первую очередь следует упомянуть риски финансового или рыночного характера, к которым относятся как прямой риск неплатежа, так и риски, связанные с маркетинговыми ...
Эффективная процентная ставка кредитования
Сегодня в Украине большинство банков не рассчитывают эффективную ставку по кредитам. А те, кто предоставляет такую услугу, делает это крайне неохотно. Что уже говорить о раскрытии реальной ставки, которая учитывает все основные и сопутствующие затраты по кредиту. Более чем полтора года прошло с мом ...
Анализ эффективности использования привлеченных средств
Банк, работая в основном на привлеченных средствах, размещает их, с целью получения дохода и обеспечения ликвидности – это определяет содержание его активных операций. Среди активных операций коммерческие банки выделяют ссудные. Ссудные операции составляют основу активной деятельности банка в разме ...