Основные принципы обеспечения возвратности ипотечного кредита

Материалы » Ипотечное кредитование: зарубежный опыт и российская практика » Основные принципы обеспечения возвратности ипотечного кредита

Как известно, при осуществлении кредитной деятельности одна из основных задач, стоящая перед банковскими структурами, – минимизация кредитных рисков. Для достижения данной цели используется большой арсенал методов, включающий формальные, полуформальные и неформальные процедуры. Хотя современный методический инструментарий направлен на облегчение принятия кредитных решений, он далеко не идеален и в ряде случаев может даже дезориентировать банковских специалистов. Аналогичная ситуация характерна и для самого механизма минимизации рисков, также основанного на детальных расчетах, схемы которых могут содержать разнообразные изъяны. Рассмотрим некоторые проблемы, возникающие в подобных обстоятельствах.

Одним из классических способов минимизации кредитных рисков является внесение заемщиком залога. Однако такой путь не гарантирует успеха кредитной политике банка. Одной из причин этого является возникающая при управлении кредитными рисками рефлексивная взаимосвязь между кредитом и залогом. Впервые этот эффект был системно проанализирован Дж. Соросом.

Между кредитом и залогом существуют прямые и обратные связи. При этом залог трактуется максимально широко – как некая вещь, имеющая определенную стоимость, определяющая кредитоспособность должника независимо от того, передается она в действительности в залог или нет. В качестве залога может выступать либо собственность, либо ожидаемый в будущем приток дохода, то есть то, что кредитор считает обладающим ценностью. Основная сложность при определении истинной стоимости залога заключается в том, что его рыночная цена является плавающей величиной и зависит от фазы экономического цикла. Так, сильная экономика с высокой кредитной активностью, как правило, поднимает оценки активов и увеличивает объемы поступающих доходов, служащих для определения кредитоспособности заемщика; на траектории экономического спада ценность залоговых активов может стремительно падать.

Таким образом, для адекватной оценки стоимости залога необходимо учитывать большое число факторов, в т.ч. будущую динамику экономической и правовой конъюнктуры, т.е. принятие микроэкономических решений зависит от макроэкономической ситуации. Это предопределяет необходимость проведения кредитными организациями макроэкономических прогнозов для разработки собственной эффективной кредитной политики.

Понятно, что выдача кредита в период экономического роста под залог, оцениваемый по цене этого периода, и его погашение посредством реализации залога в период депрессии приводят к финансовым потерям кредитной организации. При подобных систематических ошибках в определении платежеспособности своих клиентов банк может «лопнуть» даже при незначительных конъюнктурных спадах.

В этой связи возникает довольно сложная задача определения кредитором срока, на который целесообразно выдавать кредит. Данный срок должен быть выбран так, чтобы цена залога на момент погашения кредита не была слишком низкой, в противном случае риск невозврата кредита резко возрастает. Проблема определения оптимального срока кредитования особенно обостряется в условиях высокой инфляции, так как сильный незапланированный рост цен может полностью «съесть» процент за кредит, что равносильно финансовым потерям банка.

Другие материалы:

Правовое положение коммерческих банков
Банк — это организация, созданная для привлечения денежных средств и размещения их от своего имени на условиях возвратности, платности и срочности. Основное назначение банка — посредничество в перемещении денежных средств от кредиторов к заемщикам и от продавцов к покупателям. На рынке функционируе ...

Разработка мероприятий по обеспечению безопасных и комфортных условий работы
Анализ условий труда пользователей ПЭВМ позволяет определить направления профилактики нарушений здоровья. Основными направлениями профилактики являются следующие: - рациональная организация режима труда и отдыха; - рациональная организация рабочего пространства; - технические средства профилактики; ...

Анализ стратегического планирования деятельности коммерческого банка
Акционерное Общество «АТФ Банк» основано в июне 1995 года, когда Национальным Банком РК зарегистрирован ЗАО "Алматинский торгово-финансовый банк". В этом же году АТФ Банк получает Генеральную лицензию НБ РК №59 на проведение операций, в тенге и в иностранной валюте, предусмотренных банков ...