Основные принципы обеспечения возвратности ипотечного кредита

Материалы » Ипотечное кредитование: зарубежный опыт и российская практика » Основные принципы обеспечения возвратности ипотечного кредита

Как известно, при осуществлении кредитной деятельности одна из основных задач, стоящая перед банковскими структурами, – минимизация кредитных рисков. Для достижения данной цели используется большой арсенал методов, включающий формальные, полуформальные и неформальные процедуры. Хотя современный методический инструментарий направлен на облегчение принятия кредитных решений, он далеко не идеален и в ряде случаев может даже дезориентировать банковских специалистов. Аналогичная ситуация характерна и для самого механизма минимизации рисков, также основанного на детальных расчетах, схемы которых могут содержать разнообразные изъяны. Рассмотрим некоторые проблемы, возникающие в подобных обстоятельствах.

Одним из классических способов минимизации кредитных рисков является внесение заемщиком залога. Однако такой путь не гарантирует успеха кредитной политике банка. Одной из причин этого является возникающая при управлении кредитными рисками рефлексивная взаимосвязь между кредитом и залогом. Впервые этот эффект был системно проанализирован Дж. Соросом.

Между кредитом и залогом существуют прямые и обратные связи. При этом залог трактуется максимально широко – как некая вещь, имеющая определенную стоимость, определяющая кредитоспособность должника независимо от того, передается она в действительности в залог или нет. В качестве залога может выступать либо собственность, либо ожидаемый в будущем приток дохода, то есть то, что кредитор считает обладающим ценностью. Основная сложность при определении истинной стоимости залога заключается в том, что его рыночная цена является плавающей величиной и зависит от фазы экономического цикла. Так, сильная экономика с высокой кредитной активностью, как правило, поднимает оценки активов и увеличивает объемы поступающих доходов, служащих для определения кредитоспособности заемщика; на траектории экономического спада ценность залоговых активов может стремительно падать.

Таким образом, для адекватной оценки стоимости залога необходимо учитывать большое число факторов, в т.ч. будущую динамику экономической и правовой конъюнктуры, т.е. принятие микроэкономических решений зависит от макроэкономической ситуации. Это предопределяет необходимость проведения кредитными организациями макроэкономических прогнозов для разработки собственной эффективной кредитной политики.

Понятно, что выдача кредита в период экономического роста под залог, оцениваемый по цене этого периода, и его погашение посредством реализации залога в период депрессии приводят к финансовым потерям кредитной организации. При подобных систематических ошибках в определении платежеспособности своих клиентов банк может «лопнуть» даже при незначительных конъюнктурных спадах.

В этой связи возникает довольно сложная задача определения кредитором срока, на который целесообразно выдавать кредит. Данный срок должен быть выбран так, чтобы цена залога на момент погашения кредита не была слишком низкой, в противном случае риск невозврата кредита резко возрастает. Проблема определения оптимального срока кредитования особенно обостряется в условиях высокой инфляции, так как сильный незапланированный рост цен может полностью «съесть» процент за кредит, что равносильно финансовым потерям банка.

Другие материалы:

Кредитно-денежная политика Центробанка РФ в начале 2013 года
Важнейшим трендом февраля стало сохранение тенденции к ускорению инфляции. Февральская инфляция составила по итогам месяца почти 0,6% (в феврале 2012 г. – 0,4%). Таким образом, темпы ускорения, хотя оказались не так высоки, как в январе, когда они вдвое превысили прошлогодние, но остаются достаточн ...

Единая европейская валюта. Валютная политика Европейского центрального банка
Несмотря на противоречивые прогнозы, единая европейская денежная единица состоялась и существует. В организации Европейского экономического и валютного союза никаких кардинальных недостатков, которые угрожали бы его жизнеспособности, также не обнаружено. Введение единой европейской валюты создало м ...

Коэффициентный анализ деятельности банка
Коэффициентный анализ применяется для выявления количественных взаимосвязей между различными группами статей баланса на основе соотношений для оценки конкретных аспектов банковской деятельности. Для коэффициентного анализа используется консолидированная группировка статей баланса. Активы банка подр ...