Оценка эффективности использования объектов недвижимости

Материалы » Ипотечное кредитование: зарубежный опыт и российская практика » Оценка эффективности использования объектов недвижимости

Под эффективностью использования объектов недвижимости может пониматься степень соответствия направления использования данных объектов интересам общества как сложной социальной системы. Это не синоним максимальности, скорее критерием эффективности может выступать рациональность размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных районов страны, а также сочетания общегородских и местных интересов природопользования, экологии и т. д.

Как правило, выделяют 3 аспекта, с позиций которых оценивается эффективность использования недвижимого имущества:

1. земельный;

2. градостроительный;

3. природоохранный.

С позиций первого аспекта эффективность выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей; с позиций второго – созданием пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого комплекса города; с позиций третьего – максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, положительно сказывающегося в конечном итоге на здоровье населения.

В общем случае эффективность использования объекта недвижимости характеризуется отношением фактического ресурсопотребления на конкретном объекте к проектируемому. Показатель эффективности использования объектов недвижимости (E) рассчитывается как величина, обратная показателю уровня диспропорций (D) между существующим и проектируемым использованием данного объекта:

.

Безразмерный комплексный показатель диспропорций (расхождений) между существующим и проектируемым использованием объекта определяется следующим образом:

, где

ks – коэффициент "жесткости" политики штрафных санкций за неэффективное

использование объекта недвижимости; Bi – весовой коэффициент дефицитности i-того

вида ресурсов; Di – показатель уровня диспропорций по i-тому виду ресурсов.

Чем меньше показатель диспропорций, тем выше показатель эффективности использования объекта недвижимости. Максимальное значение последнего (100%) означает полное соответствие существующего ресурсопотребления проектируемому. При этом все частные диспропорции отсутствуют.

Коэффициент «жесткости» политики штрафных санкций определяет, во сколько раз сумма дополнительных штрафных платежей за неэффективное использование объекта может превышать величину исходной арендной платы. При ks = 1 максимальная величина штрафов не сможет превысить исходной арендной платы; иначе говоря, наименее эффективное использование объекта удваивает плату за пользование землей; при ks = 2 – утраивает и т. д.

Значения Bi – весовых коэффициентов дефицитности i-того вида ресурсов – чаще всего определяются экспертно.

На основании оценки эффективности использования объектов недвижимости можно планировать варианты использования объекта недвижимости.

Таким образом, используя различные методы оценки недвижимости, можно установить реальную цену конкретного объекта как предмета залога для определения суммы ипотечного кредита.

Другие материалы:

Банковские операции
ВТБ банк осуществляет огромный перечень банковских операций на основании Законов Украины «О банках и банковской деятельности» ,«О Национальном банком Украины», а также Инструкций НБУ «368», «457» и многих других нормативно-правовых документов. Наиболее популярными среди частных лиц являются услуги: ...

Формы кредита и виды кредита
Классификацию кредита традиционно принято осуществлять по нескольким базовым признакам, к важнейшим из которых следует отнести категории кредитора и заемщика, а также форму, в которой предоставляется конкретная ссуда. Кредит является формой движения ссудного капитала. Ссудный капитал представляет с ...

Покупка акций Бомбейской фондовой биржи
Инвестор-миллиардер Джордж Сорос купил 4% Бомбейской фондовой биржи (BSE). По неофициальным сведениям, сумма сделки составила примерно $35 млн. Продавцом выступил Dubai Financial, подразделение суверенного фонда Dubai Holding. Долю в старейшей фондовой бирже Азии финансист приобрел через свой хедже ...