Оценка эффективности использования объектов недвижимости

Материалы » Ипотечное кредитование: зарубежный опыт и российская практика » Оценка эффективности использования объектов недвижимости

Под эффективностью использования объектов недвижимости может пониматься степень соответствия направления использования данных объектов интересам общества как сложной социальной системы. Это не синоним максимальности, скорее критерием эффективности может выступать рациональность размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных районов страны, а также сочетания общегородских и местных интересов природопользования, экологии и т. д.

Как правило, выделяют 3 аспекта, с позиций которых оценивается эффективность использования недвижимого имущества:

1. земельный;

2. градостроительный;

3. природоохранный.

С позиций первого аспекта эффективность выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей; с позиций второго – созданием пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого комплекса города; с позиций третьего – максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, положительно сказывающегося в конечном итоге на здоровье населения.

В общем случае эффективность использования объекта недвижимости характеризуется отношением фактического ресурсопотребления на конкретном объекте к проектируемому. Показатель эффективности использования объектов недвижимости (E) рассчитывается как величина, обратная показателю уровня диспропорций (D) между существующим и проектируемым использованием данного объекта:

.

Безразмерный комплексный показатель диспропорций (расхождений) между существующим и проектируемым использованием объекта определяется следующим образом:

, где

ks – коэффициент "жесткости" политики штрафных санкций за неэффективное

использование объекта недвижимости; Bi – весовой коэффициент дефицитности i-того

вида ресурсов; Di – показатель уровня диспропорций по i-тому виду ресурсов.

Чем меньше показатель диспропорций, тем выше показатель эффективности использования объекта недвижимости. Максимальное значение последнего (100%) означает полное соответствие существующего ресурсопотребления проектируемому. При этом все частные диспропорции отсутствуют.

Коэффициент «жесткости» политики штрафных санкций определяет, во сколько раз сумма дополнительных штрафных платежей за неэффективное использование объекта может превышать величину исходной арендной платы. При ks = 1 максимальная величина штрафов не сможет превысить исходной арендной платы; иначе говоря, наименее эффективное использование объекта удваивает плату за пользование землей; при ks = 2 – утраивает и т. д.

Значения Bi – весовых коэффициентов дефицитности i-того вида ресурсов – чаще всего определяются экспертно.

На основании оценки эффективности использования объектов недвижимости можно планировать варианты использования объекта недвижимости.

Таким образом, используя различные методы оценки недвижимости, можно установить реальную цену конкретного объекта как предмета залога для определения суммы ипотечного кредита.

Другие материалы:

Отчетность организации о страховых резервах
Отчетность в порядке надзора составляет ЗАО «Сибирско-Уральская страховая компания», являющаяся юридическим лицом по законодательству РФ и получившая лицензию на осуществление страховой деятельности. В табл. 2.5 представлена форма годовой и промежуточной отчетности в порядке надзора. Таблица 2.5 Со ...

Пути повышения эффективности финансовой работы банка
Теперь проанализируем финансовые результаты банка. Прибыль коммерческого банка – это финансовый результат деятельности коммерческого банка в виде превышения доходов над расходами. Общая сумма прибыли определяется как разница между общей суммой доходов банка и общей суммой расходов банка. Прибыль – ...

Практика деятельности Липецкого ОСБ по межфилиальным расчетам
Расчетные операции кредитной организации между головной организацией и филиалами, а также между филиалами (подразделениями кредитной организации) внутри кредитной организации осуществляются через счета межфилиальных расчетов. По счетам межфилиальных расчетов подразделения кредитной организации могу ...