Оценка эффективности использования объектов недвижимости

Материалы » Ипотечное кредитование: зарубежный опыт и российская практика » Оценка эффективности использования объектов недвижимости

Под эффективностью использования объектов недвижимости может пониматься степень соответствия направления использования данных объектов интересам общества как сложной социальной системы. Это не синоним максимальности, скорее критерием эффективности может выступать рациональность размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных районов страны, а также сочетания общегородских и местных интересов природопользования, экологии и т. д.

Как правило, выделяют 3 аспекта, с позиций которых оценивается эффективность использования недвижимого имущества:

1. земельный;

2. градостроительный;

3. природоохранный.

С позиций первого аспекта эффективность выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей; с позиций второго – созданием пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого комплекса города; с позиций третьего – максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, положительно сказывающегося в конечном итоге на здоровье населения.

В общем случае эффективность использования объекта недвижимости характеризуется отношением фактического ресурсопотребления на конкретном объекте к проектируемому. Показатель эффективности использования объектов недвижимости (E) рассчитывается как величина, обратная показателю уровня диспропорций (D) между существующим и проектируемым использованием данного объекта:

.

Безразмерный комплексный показатель диспропорций (расхождений) между существующим и проектируемым использованием объекта определяется следующим образом:

, где

ks – коэффициент "жесткости" политики штрафных санкций за неэффективное

использование объекта недвижимости; Bi – весовой коэффициент дефицитности i-того

вида ресурсов; Di – показатель уровня диспропорций по i-тому виду ресурсов.

Чем меньше показатель диспропорций, тем выше показатель эффективности использования объекта недвижимости. Максимальное значение последнего (100%) означает полное соответствие существующего ресурсопотребления проектируемому. При этом все частные диспропорции отсутствуют.

Коэффициент «жесткости» политики штрафных санкций определяет, во сколько раз сумма дополнительных штрафных платежей за неэффективное использование объекта может превышать величину исходной арендной платы. При ks = 1 максимальная величина штрафов не сможет превысить исходной арендной платы; иначе говоря, наименее эффективное использование объекта удваивает плату за пользование землей; при ks = 2 – утраивает и т. д.

Значения Bi – весовых коэффициентов дефицитности i-того вида ресурсов – чаще всего определяются экспертно.

На основании оценки эффективности использования объектов недвижимости можно планировать варианты использования объекта недвижимости.

Таким образом, используя различные методы оценки недвижимости, можно установить реальную цену конкретного объекта как предмета залога для определения суммы ипотечного кредита.

Другие материалы:

Безналичный оборот как составная часть совокупной денежной массы. Структура безналичного денежного оборота
До недавнего времени денежной массой считалась общая сумма наличных денег, находящихся в остатке на руках у населения, в кассах банков, предприятий, организаций, учреждений и колхозов. В таком виде денежная масса выступала объектом управления и регулирования. С развитием рыночных отношений, предпол ...

ОСАО «Ингосстрах»
ОСАО «Ингосстрах» работает на внутреннем и международном рынках с 1947 года. По итогам первого полугодия 2006 года совокупные активы компании составили 41,7 млрд. рублей (2-е место в России после «Росгосстраха»), собственный капитал 6,9 млрд. рублей (4-е место в стране), страховые резервы 32,8 млрд ...

Значение деятельности Центрального Банка России для экономики страны
Центральный банк Российской Федерации возглавляет банковскую систему Российской Федерации. Содержание целей и задач центрального банка определяется его сущностью. Центральный банк, работающий в сфере обмена, представляет собой общественный денежно-кредитный институт, который регулирует денежный обо ...