Оборот закладных как способ контроля обязательств при ипотечном кредитовании

Материалы » Ипотечное кредитование: зарубежный опыт и российская практика » Оборот закладных как способ контроля обязательств при ипотечном кредитовании

Как уже отмечалось выше, одной из проблем ипотечного кредитования является отсутствие у банков долгосрочных ресурсов. Одним из наиболее целесообразных способов привлечения средств банком является выпуск закладных. Правоотношения по закладной регулируются нормами главы 3 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Экономическая же сторона вопроса нуждается в некоторых разъяснениях и уточнениях.

На наш взгляд, закладная, являясь ценной бумагой, может участвовать в хозяйственном обороте наравне с другими ценными бумагами. Однако поскольку она не является эмиссионной ценной бумагой, регистрация ее выпуска не требуется, что, как представляется, может привести к ухудшению регулирования рынка ипотечных кредитов. Для выхода из этой ситуации целесообразно контролировать переход соответствующих прав собственности посредством функционирования специального ипотечного регистратора. Последний не должен заменять государственные органы, регистрирующие сделки по ипотеке, в его функции может входить весь объем работ по регистрации перехода прав требования по закладным. В этой связи может быть предложена следующая схема деятельности регистратора.

Прежде всего, введем необходимые термины.

Ипотечный регистратор

– юридическое лицо, которое на основании пакета соответствующих документов (договоров, доверенностей, лицензий и др.) ведет реестр закладных (является держателем реестра). На ипотечного регистратора могут распространяться правила, согласно которым в настоящее время в России держателем реестра не могут быть:

v сам эмитент закладных (если количество инвесторов больше 1000);

v инвестор любого эмитента закладных;

v номинальный держатель закладных любого эмитента.

Деятельность регистратора может подлежать лицензированию. Регистратор не вправе передавать функции держателя реестра или его части другому лицу.

Только запись в реестре закладных гарантирует права требования держателя закладной. При заключении сделки купли/продажи либо передачи иным путем закладной регистратор делает в реестре соответствующую запись о передачи прав требования и выдает подтверждение (сертификат) о переходе данных прав. Покупатель вступает в права требования по конкретной закладной только после выдачи такого подтверждения.

Снятие реестра

– фиксация полной информации, содержащейся в реестре, в виде списка держателей закладных (электронного или бумажного), содержащего полную информацию о каждом держателе, о количестве и составе принадлежащих ему закладных на конкретный момент времени.

Поскольку опыта деятельности ипотечных регистраторов в России в настоящее время нет, можно попытаться обобщить опыт отечественных регистраторов, занимающихся ведением реестров акционеров. Анализ деятельности регистраторов показывает, что существует несколько этапов в их развитии.

1. На первом этапе разрабатываются простейшие формы отношений с эмитентом, составляется минимальная отчетность (как правило, только учетные регистры). Реестр ведется в форме электронных записей на основе распространенных баз данных. Подобная практика приводит к следующим негативным последствиям:

1) информация, содержащаяся в реестре, часто недостоверна;

2) в случае больших реестров возможна потеря управляемости реестром как на уровне баз данных, так и в плане документооборота;

3) при возрастании объемов информации (больших объемов сделок или большого количества участников) увеличивается количество технологических сбоев;

Другие материалы:

Анализ кредитования малого бизнеса в АКБ РосЕвроБанк
Портфель по кредитам малому бизнесу на 01.01.2009 составил более 5 млрд. рублей, в нем можно отдельно выделить кредиты, предоставленные Кредитно-кассовыми офисами в регионах РФ, их сумма на 01.01.2009 составляет 1 693 млн. рублей. Основная масса кредитов в портфеле по малому бизнесу – это краткосро ...

Факторный анализ процентных доходов и расходов
Результаты факторного анализа представлены в таблицах 1 и 2. Таблица 1- Факторный анализ процентных доходов и доходов по операциям с ценными бумагами Показатель и порядок расчета Значение показателя тыс. руб./доли единицы в процентах t1 t2 t3 t4 t2-t1 t3-t2 t4-t3 ОД Процентный доход и доход от опер ...

Анализ операций с корпоративными ценными бумагами
ООО «Региональный фондовый центр», проводя в области формирования финансовых активов политику ЗАО «Финам», за период 2006-2007 г.г. при формировании портфеля ценных бумаг реализовывало «умеренно агрессивную» стратегию, чередуя её с консервативной. Основу портфеля фондового центра составляли акции к ...