Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании

Материалы » Ипотечное кредитование: зарубежный опыт и российская практика » Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании

Страница 2

Это сдерживающие развитие ипотечного кредитования факторы. И пока они не будут устранены, коммерческие банки смогут вкладывать в ипотечное жилищное кредитование весьма ограниченные средства.

Как одно из направлений развития ипотечного жилищного кредитования можно рассматривать программу долевого участия в строительстве жилья, предложенную и реализуемую «Союзпетростроем» и Балтийским банком. Она предусматривает кредитование на стадии строительства жилья. Программа пользуется большим спросом, так как позволяет участникам значительно экономить на банковском проценте. Предложенная в рамках программы схема предусматривает, что и само кредитование, и погашение кредита осуществляются поэтапно.

Поскольку основной целью разработчиков программы было наибольшее удовлетворение существующего платежеспособного спроса на ипотечное кредитование, они стремились к снижению процентной ставки. В настоящее время номинальная процентная ставка составляет по договору 15%, но за счет поэтапного кредитования, когда практически со 2-го месяца пользования кредитом начинается его частичное погашение, реальная процентная ставка составляет от 5 до 7% в год. То есть, к примеру, на 10 тыс. долл., которые клиент берет сроком до 5 лет, его среднегодовые затраты на обслуживание кредита составляют 500-700 долл.

Второй привлекательной для петербуржцев стороной программы является то обстоятельство, что первичный рынок жилья может предложить более низкие цены. Кроме того, в схеме отсутствуют посредники, квартира приобретается непосредственно у застройщика, вся схема платежей прозрачна, идет через банковские счета и удобна как клиентам, так и строителям. Строительные компании в данном случае получают возможность продавать жилье в условиях наиболее приемлемого для них налогообложения, так как исключается необходимость оформления части нереализованной недвижимости на собственном балансе (реализовывать в дальнейшем это жилье придется с большим налоговым бременем в части как налога на добавленную стоимость, так и налога на прибыль).

При сделках приобретения жилья при долевом участии в строительстве с элементами ипотеки отсутствует один из основных накладных расходов, которые вынужден оплачивать клиент при купле-продаже уже готового жилья, – плата за нотариальное удостоверение договора залога (сегодня это 1,5% от рыночной стоимости приобретаемой недвижимости). В рассматриваемой же схеме кредитования банк исключает эти затраты на определенной стадии кредитования.

Авторы программы предложили удобную шкалу тарифных ставок страхования заложенной недвижимости, а также страхования жизни и трудоспособности, которые составляют от 0,8 до 1% в год от суммы кредита. Это стало возможным благодаря участию в программе страховых компаний «Ингосстрах–Санкт-Петербург» и «Энергогарант». Кроме того, приобретая квартиру на первичном рынке жилья, клиент избегает риска «нечистоты» правового титула квартиры, который тоже необходимо страховать, что сегодня стоит очень дорого.

Наконец, программа предусматривает и залог старого жилья клиента, если речь идет об улучшении жилищных условий. В этом случае при выдаче кредита, как правило, учитываются и те средства, которые в дальнейшем будут получены от реализации уже имеющегося жилья.

В основу описываемой программы и других схем ипотечного кредитования положено требование обязательного декларирования доходов клиента (что, безусловно, правильно: человек, претендующий на кредит, тем более на длительный срок, должен подтвердить свою платежеспособность). При этом при оценке платежеспособности следует исходить из реальной экономической ситуации в стране. В частности, банк не может не учитывать настоящего положения дел и сложившуюся на сегодня систему налогообложения, иначе реальный платежеспособный спрос на данные кредиты будет искусственно занижен во много раз. В такой ситуации банки должны требовать дополнительных гарантий возврата кредитов, например, в форме поручительств.

На основании изложенного можно заключить, что рынок жилищного ипотечного кредитования в России еще только зарождается, нельзя ждать от него сиюминутной отдачи, особенно учитывая реальную экономическую ситуацию в стране. Создаваемая сегодня система жилищного кредитования требует очень большого терпения от всех участников процесса, прежде всего от строительных организаций, включившихся в эту систему и имеющих пока не более 1-2, максимум 5 кредитов, предоставленных банками на долевое участие в строительстве жилых домов, от страховщиков, риэлтеров и, безусловно, от всех банков, которые работают с клиентами, заинтересовавшимися ипотечным кредитованием.

Страницы: 1 2 

Другие материалы:

Методы анализа фондового рынка
Анализ фондового рынка направлен, прежде всего, на оценку фондовых активов с точки зрения их доходности и риска. Изменение курсовой стоимости и дивидендов различных ценных бумаг не только в России, но и во всем мире зависит от ряда внутренних и международных факторов экономического и неэкономическо ...

Кредит как продукт деятельности банка
Изучая особенности и тонкости организации кредитного процесса в коммерческом банке, принципиальным моментом является определение кредита как банковского продукта (результата деятельности сотрудников банка). Широко распространено мнение, суть которого в том, что банки, занимаясь кредитованием, торгу ...

Договор банковского вклада
В соответствии с п.1 ст.834 ГК по договору банковского вклада (депозита) одна сторона (банк), принявшая поступившую от другой стороны (вкладчика) денежную сумму (вклад), обязуется возвратить сумму вклада и выплатить проценты на нее на условиях и в порядке, предусмотренных договором. Названный догов ...

Навигация

Copyright © 2019 - All Rights Reserved - www.hugebank.ru